Czy taras jest częścią wspólną?

Masz taras przy swoim mieszkaniu i zastanawiasz się, czy za jego remont zapłacisz sam, czy zrobi to wspólnota? Z tego artykułu dowiesz się, kiedy taras traktowany jest jako część wspólna, a kiedy jako przynależność do lokalu. Poznasz też najważniejsze wnioski z orzeczeń sądów, które wprost wpływają na Twoje prawa i koszty.

Czy taras w bloku jest częścią wspólną?

Na początku warto jasno ustawić podstawy. Ustawa o własności lokali mówi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Do tej grupy bez żadnych wątpliwości należą m.in. klatki schodowe, dach, fundamenty czy elewacja.

Tarasy w budynkach wielorodzinnych nie mieszczą się jednak w tej prostej definicji. Z jednej strony często są elementem konstrukcji i bryły architektonicznej budynku, a więc wpływają na estetykę całej elewacji i bezpieczeństwo mieszkańców. Z drugiej strony taras bywa dostępny wyłącznie z jednego mieszkania i służy jednemu właścicielowi do prywatnego wypoczynku. Ta dwoistość sprawia, że taras ma „podwójny” status prawny.

Jak sądy widzą taras w budynku wielorodzinnym?

Naczelny Sąd Administracyjny i Sąd Najwyższy od lat podkreślają, że balkon i taras nie dają się prosto zakwalifikować wyłącznie jako część wspólną albo wyłącznie jako część lokalu. W uchwale Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08) wskazano, że elementy konstrukcyjne balkonu lub tarasu, trwale połączone z bryłą budynku, stanowią nieruchomość wspólną. Natomiast wewnętrzne elementy użytkowe, takie jak posadzka, ściany boczne czy sufit, są częścią lokalu.

Podobne podejście potwierdził NSA w wyrokach z 20 lutego 2019 r. (II OSK 794/17) i 28 września 2022 r. (II OSK 1549/20). Sąd wskazał, że o zakwalifikowaniu tarasu jako części wspólnej często decydują względy architektoniczne i estetyczne – to, że dana część jest konstrukcyjnie powiązana z budynkiem i wpływa na jego wygląd, a nie tylko sposób korzystania przez jednego właściciela.

Czy sam dostęp do tarasu przesądza o statusie?

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zwrócił uwagę na inny, bardzo życiowy aspekt – dostęp do tarasu. W jednym z wyroków sąd przyjął, że jeżeli do tarasu dostęp ma kilku mieszkańców, to jest on elementem nieruchomości wspólnej. Gdy natomiast wejście prowadzi wyłącznie z jednego lokalu, pojawia się silny argument, aby jego przestrzeń użytkową traktować jako przynależną do tego mieszkania.

To jednak nie zamyka tematu. Nawet jeśli wejście na taras ma tylko jeden właściciel, płyta stropowa, izolacja i elementy konstrukcyjne mogą nadal być częścią wspólną. WSA w Gdańsku w sprawie ogrodu zimowego na tarasie podkreślił, że trzeba badać nie tylko akt notarialny, ale także dokumentację techniczną budynku oraz to, kto faktycznie korzysta z przestrzeni tarasu.

Jakie elementy tarasu są częścią wspólną, a jakie prywatną?

Żeby wiedzieć, kto za co płaci, trzeba rozłożyć taras „na części”. Sądy i doktryna dość zgodnie przyjmują, że taras składa się z warstw i elementów o różnym statusie prawnym. Ten podział ma bezpośrednie przełożenie na późniejszy podział kosztów.

W uproszczeniu można wyróżnić dwie grupy: konstrukcję tarasu oraz jego wykończenie i wyposażenie wykorzystywane wyłącznie przez jednego właściciela. Każda z tych grup wiąże się z innym kręgiem odpowiedzialności.

Co zwykle zalicza się do części wspólnej?

Do elementów tarasu, które z dużym bezpieczeństwem można uznać za część nieruchomości wspólnej, należą najczęściej:

• płyta stropowa tarasu,
• warstwy konstrukcyjne chroniące budynek przed przeciekami,
• izolacja przeciwwodna będąca elementem systemu dachu lub stropu,
• fragmenty elewacji połączone z tarasem,
• balustrady wpływające na wygląd elewacji.

Te części są traktowane tak samo jak dach czy ściana zewnętrzna. Wspólnota ma obowiązek utrzymywać je w dobrym stanie technicznym i estetycznym, bo od tego zależy bezpieczeństwo całego budynku oraz wizerunek nieruchomości z zewnątrz. Na przykład naprawa przeciekającej płyty tarasu nad lokalem poniżej zwykle obciąża wspólnotę, a nie konkretnego właściciela penthouse’u.

Jakie elementy tarasu są prywatne?

Za część lokalu – a więc za sferę prywatnej odpowiedzialności właściciela – uznaje się te części tarasu, które służą wyłącznie zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych. Chodzi o:

• posadzkę i płytki tarasowe,
• warstwę wykończeniową, np. deski kompozytowe, panele, sztuczną trawę,
• nasadzenia, trawnik, małą architekturę tarasową,
• ścianki działowe niezwiązane z konstrukcją budynku,
• meble i wyposażenie.

Właściciel może tę przestrzeń urządzać po swojemu, o ile nie narusza konstrukcji budynku ani nie psuje spójnej estetyki elewacji. Z orzeczeń NSA i SN wynika, że właściciel odpowiada za szkody wynikające np. z niefachowego położenia płytek czy nieszczelności spowodowanych przez niewłaściwie wykonane warstwy wykończeniowe.

Dualistyczne podejście do tarasu – konstrukcja należy do nieruchomości wspólnej, a warstwa użytkowa i wykończeniowa do właściciela lokalu – jest dzisiaj najczęściej przyjmowanym standardem.

Kto płaci za remont tarasu nad innymi mieszkaniami?

Gdy dochodzi do zalania lokalu poniżej tarasu, spór o to, kto ma za to zapłacić, zwykle rozgrzewa wspólnotę do czerwoności. Koszty kompleksowego remontu tarasu z ogrodem mogą sięgać dziesiątek tysięcy złotych, więc sposób kwalifikacji poszczególnych warstw ma ogromne znaczenie dla właściciela i dla budżetu wspólnoty.

Sprawy, które trafiają do nadzoru budowlanego lub do sądów (jak w opisanym wyroku NSA z 2022 r.), dobrze pokazują, jak organy publiczne patrzą na zakres obowiązków wspólnoty i właściciela. W wielu przypadkach nakazy remontu kierowane są w pierwszej kolejności do wspólnoty jako podmiotu odpowiedzialnego za utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym i estetycznym.

Jak są dzielone obowiązki remontowe?

Na tle orzecznictwa i praktyki zarządców można wskazać ogólny schemat podziału obowiązków remontowych dotyczących tarasów:

Warto podkreślić, że nawet jeśli nadzór budowlany nałoży na wspólnotę obowiązek wykonania generalnego remontu tarasu, nie przesądza to automatycznie, kto ostatecznie poniesie koszty. Żeby obciążyć właściciela, wspólnota musiałaby udowodnić, że to on doprowadził do pogorszenia stanu technicznego, np. przez nieprawidłowe wykonanie dodatkowych warstw, które naruszyły izolację.

Tarasy z ogrodem – jak traktować warstwę zieloną?

Szczególną kategorią są tarasy z urządzonym ogrodem, często oferowane jako „ponadstandardowe wykończenie” przez deweloperów. W takim modelu taras pełni jednocześnie funkcję dachu dla lokali poniżej. Powstaje więc bardzo praktyczne pytanie: do jakiego miejsca sięga odpowiedzialność właściciela za warstwy tarasu?

W przywoływanych sporach wspólnoty próbowały przerzucać na właścicieli całość obowiązków, argumentując, że kto korzysta z luksusu ogrodu na dachu, ten powinien ponosić całość kosztów aż do płyty nośnej. Linia orzecznicza idzie jednak raczej w innym kierunku. Sądy uznają, że warstwa odpowiadająca za ochronę konstrukcji budynku – izolacja, płyta stropowa – to nadal element nieruchomości wspólnej, a więc co do zasady ciężar jej utrzymania spoczywa na wspólnocie.

Ogród na tarasie traktowany jest jak szczególny sposób korzystania z przestrzeni, ale nie „odbiera” konstrukcji tarasu statusu części wspólnej.

Co z budowlami na tarasie – oranżeria, ogród zimowy, zabudowa?

Coraz częściej na tarasach pojawiają się oranżerie, ogrody zimowe czy zabudowy z lekkich konstrukcji. To już nie jest tylko kwestia sąsiedzkiej estetyki. Tego typu obiekty interesują nadzór budowlany i potrafią uruchomić postępowanie w sprawie samowoli.

WSA w Gdańsku, rozpatrując sprawę ogrodu zimowego o powierzchni 14 m², musiał odpowiedzieć na pytanie: kto ma zalegalizować obiekt – wspólnota czy właściciel lokalu, który z tarasu korzysta? Spór ogniskował się wokół tego, czy taras jest częścią wspólną, czy przynależnością do lokalu.

Kto odpowiada za samowolę na tarasie?

Prawo budowlane, w szczególności art. 49b i art. 52, wskazuje krąg podmiotów, na które można nałożyć obowiązki związane z legalizacją samowoli. W pierwszej kolejności jest to inwestor, ale jeśli nie da się go ustalić, adresatem nakazu zostaje właściciel budynku, czyli często wspólnota mieszkaniowa.

W omawianej sprawie organy przyjęły, że taras jest częścią wspólną, skoro w akcie notarialnym nie widniał jako przynależność do lokalu. Skoro więc ogród zimowy stanął na części wspólnej, to wspólnota – jako właściciel budynku – miała przedłożyć dokumentację i ponieść opłatę legalizacyjną. Sąd podkreślił przy tym, że brak zgłoszenia inwestycji, która wymagała zgłoszenia, oznacza samowolę budowlaną, a jej legalizacja odbywa się według zasad z art. 49b Prawa budowlanego.

Dlaczego akt notarialny nie wystarcza?

WSA i NSA zwracają uwagę, że sam akt notarialny nie zawsze jednoznacznie rozstrzyga o statusie tarasu. Balkon czy taras często nie są wliczane do powierzchni użytkowej lokalu, więc mogą w ogóle nie pojawić się w opisie przynależności. Istotne jest, czy taras figuruje w szkicach lokalu, jak został oznaczony w dokumentacji powykonawczej i kto ma do niego faktyczny dostęp.

W praktyce oznacza to, że przy większych sporach warto sięgnąć po inwentaryzację powykonawczą i dokumentację budynku. Zdarza się, że dopiero tam widać, czy dany taras jest formalnie potraktowany jako część wspólna z prawem wyłącznego korzystania, czy jako przynależność do konkretnego lokalu.

Jak wspólnota może uporządkować zasady korzystania z tarasów?

Duża część sporów we wspólnotach bierze się z tego, że nikt na etapie tworzenia regulaminu i uchwał nie pochylił się nad tarasami i balkonami. Tymczasem już na początku funkcjonowania budynku można bardzo wiele uregulować w sposób jasny i akceptowalny dla większości właścicieli.

Wspólnota mieszkaniowa ma kilka narzędzi, które pozwalają ustawić granicę między tym, co wspólne, a tym, co prywatne, bez zmiany ksiąg wieczystych. Najbardziej znanym rozwiązaniem jest zawarcie umowy quoad usum, czyli umowy o podział nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania.

Czym jest umowa quoad usum?

Umowa quoad usum polega na tym, że wspólnota (często reprezentowana przez dewelopera, zanim sprzeda wszystkie lokale) przyznaje określonemu właścicielowi prawo wyłącznego korzystania z fragmentu nieruchomości wspólnej – np. tarasu, ogródka przydomowego czy miejsca postojowego. Status prawny tej części się nie zmienia. Nadal jest to własność wszystkich właścicieli lokali, ale tylko jeden z nich może z niej korzystać.

W takiej umowie można dość precyzyjnie uregulować zakres odpowiedzialności za utrzymanie tarasu. Przykładowo, można zastrzec, że właściciel:

• ponosi koszty bieżącego utrzymania warstw użytkowych,
• zapewnia serwis nasadzeń i elementów ogrodu,
• nie narusza izolacji i warstw konstrukcyjnych,
• zgłasza wszelkie nieszczelności zarządcy w określonym terminie.

Taki model daje dwie korzyści. Z jednej strony jasno wskazuje, jakie prace są po stronie właściciela, a z drugiej – zostawia po stronie wspólnoty troskę o trwałość budynku jako całości. W praktyce ogranicza to liczbę sporów o to, kto powinien zapłacić za naprawę płyty stropowej, a kto za wymianę płytek.

Dobrze sporządzona umowa quoad usum może przesądzić, kto i na jakich zasadach utrzymuje taras, bez potrzeby każdorazowego sięgania do sądu.

Regulaminy wspólnot często doprecyzowują także kwestie estetyczne – kolor zabudów, rodzaj balustrad, dopuszczalne konstrukcje na tarasach. Dzięki temu elewacja zachowuje spójny wygląd, a właściciele wiedzą z góry, jakie zmiany wymagają zgody wspólnoty, a jakie mogą zrobić samodzielnie. To pozwala ograniczyć ryzyko, że prywatna inwestycja na tarasie zostanie później zakwestionowana przez nadzór budowlany lub innych właścicieli.